Primera hipoteca: requisitos, enganche y gastos iniciales
Prepara el presupuesto inicial, revisa tu expediente y compara las condiciones para comprar una vivienda.
Antes de buscar una casa, calcula la mensualidad que puedes pagar y el dinero disponible para comprarla. Una hipoteca puede caber en tu presupuesto mensual y aun así dejarte corto para el enganche, la notaría o el avalúo.
Para financiar otro gasto con una vivienda que ya posees, consulta crédito con garantía hipotecaria: el destino del dinero y los riesgos que debes evaluar son distintos.
Comprueba que la mensualidad cabe en un mes difícil
Usa el ingreso que realmente recibes. Resta alimentación, transporte, servicios, salud, pagos de otras deudas y la reserva que necesitas conservar. Añade los gastos de la nueva vivienda: mantenimiento, predial y servicios que hoy quizá cubre tu renta. La guía de capacidad de endeudamiento permite revisar ese margen sin confundirlo con una autorización bancaria.
Haz la misma cuenta con un mes de ingresos bajos que hayas tenido. Si trabajas por tu cuenta, evita usar tu mejor venta como ingreso habitual. Comprueba también las fechas: una mensualidad que vence antes de cobrar puede exigirte una reserva aunque el presupuesto del mes salga positivo.
La orientación de CONDUSEF sobre la primera vivienda recomienda revisar capacidad de pago, ahorros, costos adicionales y condiciones del crédito. Sus porcentajes orientativos de ingreso no sustituyen tus gastos reales ni constituyen una regla de aprobación para todos los bancos.
Antes de dar un apartado, pide por escrito qué ocurrirá con ese dinero si no obtienes el financiamiento, si el avalúo resulta insuficiente o si la operación se retrasa. No presupuestes una devolución que el acuerdo no establece.
Calcula el dinero inicial con costos de la misma operación
El enganche depende del producto y de lo autorizado. La Hipoteca Fija de BBVA anuncia hasta 95% de financiamiento, sujeto a evaluación.
Ejemplo educativo en pesos con tarifas consultadas el 3 de octubre de 2026: vivienda de $2,500,000 y crédito autorizado de $2,000,000; gastos iniciales sin financiar, avalúo igual al precio y planos disponibles.
Desliza la tabla para comparar todas las columnas.
| Concepto | Base del ejemplo | Importe |
|---|---|---|
| Enganche | Precio menos crédito | $500,000 |
| Gastos notariales estimados | Orientación bancaria: 5% a 9% del valor | $125,000 a $225,000 |
| Comisión por contratación | 1% del crédito, exento de IVA | $20,000 |
| Avalúo, IVA incluido | Vivienda de más de $2,000,000 hasta $3,000,000 | $8,500 |
| Aprobación, un solicitante | $672.41 más IVA de 16%, redondeado a centavos | $780 |
| Subtotal inicial estimado | Suma de los conceptos anteriores | $654,280 a $754,280 |
Estimación educativa, no cotización ni CAT estimado. El costo notarial depende de ubicación y caso. No incluye mudanza, reparaciones, seguros cobrados al inicio ni servicios adicionales. Confirma impuestos, conceptos y pagos financiados en el desglose para no duplicarlos.
Pide una lista con importe, fecha de pago, quién cobra y si el gasto se devuelve cuando la compra no se concreta. Reserva por separado dinero para seguir viviendo después de firmar. Un financiamiento mayor reduce el enganche, pero también deja una deuda mayor; no resuelve por sí solo la falta de margen mensual.
Revisa tu expediente y el de la vivienda
La institución evalúa historial, ingresos comprobables, deudas vigentes, antigüedad laboral y edad al terminar el plazo. Consulta los documentos y límites del producto que vas a solicitar. Trabajar por cuenta propia no implica un rechazo automático: pregunta qué declaraciones, estados de cuenta y comprobantes acepta el producto elegido.
Consulta tu Reporte de Crédito Especial antes de solicitar. Identifica cuentas que no reconoces y pagos que necesitas aclarar. No tomes otra deuda únicamente para fabricar historial ni pagues a quien promete borrar registros verdaderos. Corregir un dato tampoco garantiza que aprueben la hipoteca.
El banco también evalúa la casa. El modelo de contrato de adquisición de BBVA contempla antecedentes de propiedad, gravámenes y situación fiscal. Pide al banco y a la notaría que expliquen qué falta y quién debe resolverlo. Un vendedor que acepta tu oferta no equivale a una vivienda aceptada como garantía.
Si la respuesta es negativa, solicita la explicación disponible y distingue si el problema está en tus ingresos, documentos, historial o inmueble. Cambiar de banco sin atender la causa no asegura un resultado distinto. Evita comprometer anticipos adicionales mientras esa condición siga pendiente.
Compara CAT, pagos y plazo por separado
El CAT ayuda a comparar el costo del financiamiento, pero no representa todo el efectivo necesario para comprar. La Circular 21/2009 de Banxico, numeral 4.2, excluye del cálculo los gastos notariales, de registro y traslado de dominio que también paga quien compra de contado. También excluye el IVA de los conceptos señalados en esa disposición. Esos desembolsos deben permanecer en tu presupuesto.
Compara propuestas para la misma vivienda, monto, moneda y plazo. Anota CAT y sus supuestos, tasa anual, primer pago, pagos posteriores, seguros, comisiones y total por pagar. Con un plazo mayor puedes pagar una cuota menor durante más tiempo. Revisa el costo final antes de elegir.
Una tasa fija conserva el porcentaje pactado; no significa pagar la misma cantidad de intereses en pesos todos los meses. Cuando se calculan sobre saldo insoluto, influyen el saldo y los días del periodo. El contrato citado distingue capital e intereses del pago completo, que incorpora seguros y otros cargos. Revisa la tabla de amortización y pregunta cuáles importes pueden cambiar.
En una tasa variable o mixta, pide la referencia, la regla de ajuste y cuándo puede cambiar la cuota. Haz un presupuesto con el escenario de aumento que la institución te explique, sin tratar la mensualidad de hoy como una promesa para todo el plazo.
Antes de firmar, pide condiciones por escrito
La explicación de CONDUSEF sobre la oferta vinculante describe un documento gratuito que puedes solicitar para revisar desembolso, intereses, CAT, comisiones y terminación anticipada. La institución conserva la evaluación de identidad, información, capacidad crediticia y vivienda; pedirlo no garantiza el crédito.
Pregunta cuándo será el primer cargo, qué cubren los seguros y sus exclusiones, qué pasa ante un atraso y cómo solicitar un abono a capital. Distingue reducir saldo de adelantar mensualidades. El contrato citado separa ambos procedimientos y prevé instrucciones para reducir plazo o mensualidad; confirma las condiciones de tu propia oferta.
Contrasta la propuesta, la tabla y el contrato antes de firmar. Si una promoción exige nómina, seguros o alguna condición para conservar una tasa, pregunta qué cambia cuando dejas de cumplirla. Guarda los documentos y organiza los vencimientos desde el primer mes. Ninguna simulación aquí descrita promete aprobación.
Información y ejemplo revisados el 3 de octubre de 2026. Los importes son educativos; confirma las condiciones vigentes y el presupuesto notarial de tu operación.