Hipotecas de Yave: requisitos, costos y disponibilidad
Confirma el producto disponible y compara el costo completo de la hipoteca, incluidos gastos iniciales y cambios en los pagos.
Antes de pagar un avalúo o comprometer un enganche, confirma que Yave esté recibiendo solicitudes para la hipoteca que necesitas. Sus páginas públicas describen créditos para comprar vivienda y contratos de liquidez, pero hay diferencias entre sus comisiones y problemas en algunos accesos digitales.
Verificación: 4 de octubre de 2026. Ese día, el simulador enlazado desde el sitio devolvió un error 404 y el acceso de preaprobación regresó a la página de adquisición. La oferta para extranjeros tiene un aviso de suspensión de nuevas solicitudes. Esto no demuestra que todos los créditos estén suspendidos; sí hace necesario confirmar la disponibilidad del producto antes de iniciar gastos.
Qué puedes solicitar y qué debes confirmar
Una hipoteca de adquisición financia la compra de una vivienda. Un crédito de liquidez utiliza un inmueble como garantía para obtener dinero con otro destino. En ambos casos, incumplir los pagos puede poner en riesgo la propiedad hipotecada.
La página de adquisición de Yave sigue publicada y describe un proceso de preaprobación, solicitud y formalización. Su catálogo contractual también contiene Liquidez Smart, Mejora de Hipoteca Smart y Mejora y Liquidez Smart. Que un contrato aparezca en el catálogo no confirma que se estén aceptando nuevas solicitudes ni que todos los productos tengan las mismas condiciones.
Para adquisición, Yave publica un monto mínimo de $500,000 y un máximo de $18 millones; los importes mayores requieren aprobación de su comité de crédito. Señala financiamiento de hasta el 90% para asalariados y hasta el 80% para independientes. Son límites del producto, no cantidades garantizadas para una persona. El avalúo, el inmueble y la evaluación del expediente pueden reducir el financiamiento autorizado.
En liquidez, pide una oferta que indique monto, porcentaje del valor de la garantía, plazo, tasa y CAT. No hay una base actual suficiente para estimar responsablemente esos datos con las condiciones de adquisición. Tampoco uses una tasa hipotecaria publicitaria para calcular el costo de un préstamo de liquidez.
Requisitos actuales para comprar vivienda
Los siguientes datos corresponden a la página de requisitos de adquisición de Yave. No sustituyen la evaluación ni los requisitos particulares de otro contrato.
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| Requisito | Condición publicada |
|---|---|
| Edad | Desde 21 años hasta 64 años con 11 meses; edad más plazo no debe superar 75 años. |
| Ingreso | Al menos $22,000 mensuales netos comprobables. La página permite coacreditar con hasta 5 personas. |
| Antigüedad laboral | Haber trabajado al menos 18 de los últimos 24 meses, sin interrupciones superiores a 6 meses. |
| Historial crediticio | Score mínimo de 600 para asalariados y 640 para independientes. |
| Otra hipoteca | La página señala rechazo automático si existe una hipoteca activa con menos de un año de antigüedad. |
| Ubicación | Todos los estados excepto Campeche, Colima, Oaxaca, Tamaulipas, Tlaxcala y Zacatecas. |
Cumplir con el ingreso mínimo no significa que puedas pagar cualquier monto. Resta primero tus gastos esenciales, otras deudas y una reserva para imprevistos. Después evalúa la mensualidad completa, incluidos seguros y administración, con tu propio presupuesto. La guía de primer crédito hipotecario explica cómo preparar el expediente.
Para asalariados, una opción documental consiste en recibos de nómina timbrados y estados de cuenta de los últimos 3 meses. Si no tienes esos recibos, Yave describe otra vía con constancia fiscal como asalariado, semanas cotizadas del IMSS con empleo vigente y estados de cuenta de 6 meses. También enumera declaraciones anuales de 2 años con estados de cuenta de 2 meses como una opción adicional.
Para independientes, pide constancia fiscal activa y estados de cuenta de 6 meses; otra opción agrega las declaraciones anuales de los últimos 2 años. La documentación debe respaldar los ingresos declarados. Los depósitos de dinero por sí solos no acreditan un ingreso que no pueda comprobarse con los documentos correspondientes.
Extranjeros: distingue los productos y su disponibilidad
La página general de requisitos contempla mexicanos y extranjeros con estancia legal en México y menciona FM3, FM2 y FMM. Confirma qué documentación acepta hoy el producto específico y cómo evaluará los ingresos obtenidos fuera del país.
Por separado, la página de adquisición para extranjeros informa que actualmente no acepta nuevas solicitudes. Conserva cifras promocionales y un CAT con fecha de 2024, pero ese contenido no constituye una oferta disponible ahora. La suspensión corresponde a esa página; no debe extrapolarse a todos los solicitantes extranjeros o a todos los productos de Yave.
Tasa, CAT y comisiones: no mezcles referencias
El sitio oficial de Yave publica un CAT de 14.09% sin IVA, calculado al 31 de marzo de 2026. Su referencia usa una vivienda de $4 millones, financiamiento del 80%, plazo de 20 años y tasa promedio ponderada anual fija de 11.42%.
Ese CAT es informativo y comparativo. No es una cotización personal ni una tasa de interés que debas dividir entre 12 para calcular pagos. La referencia incluye intereses, seguros de vida y daños, apertura y administración; excluye impuestos y derechos federales y locales, además de trámites y servicios de terceros. La tasa y el CAT de tu oferta deben aparecer por escrito para el monto, plazo y esquema elegidos.
El catálogo oficial publica comisiones por producto. Hay una discrepancia que conviene resolver antes de contratar: la página de gastos iniciales dice que la apertura de adquisición es regularmente del 1%, mientras que Hipoteca Smart registra 2% en el catálogo. No des por hecho que recibirás la comisión menor.
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| Producto en el catálogo | Apertura | Administración mensual | Cobranza por evento |
|---|---|---|---|
| Hipoteca Smart | 2% | $430.17 | $685 |
| Liquidez Smart | 2% | $299 | $685 |
| Mejora de Hipoteca Smart | 2% | $299 | $685 |
| Mejora y Liquidez Smart | 2% | $299 | $685 |
| Adquisición de Bienes ZR Smart | 4% | $430.17 | $685 |
Estas cifras provienen del catálogo de productos y comisiones de Yave. La tabla del proveedor no aclara en esos renglones si los importes incluyen IVA ni la base de cálculo de la apertura. Confirma ambos datos en la oferta; no agregues un impuesto automáticamente ni trates productos distintos como una sola tarifa.
El mismo catálogo registra Hipoteca Digital SHF con apertura, administración y cobranza en cero. Es otro producto: su registro no significa que cualquier hipoteca de Yave sea gratuita ni confirma que puedas solicitarlo. Para comparar ofertas, utiliza el nombre contractual y la comisión que realmente corresponden a tu expediente.
Cuánto dinero preparar antes de comprar
El enganche no es todo el desembolso inicial. Yave estima gastos notariales de entre el 7% y el 10% del valor de la vivienda; explica que incluyen escrituras, honorarios, impuesto de adquisición y derechos de registro. Para inmuebles de $2 a $6 millones en la Ciudad de México, sitúa el avalúo aproximadamente entre $8,000 y $13,000. Son estimaciones del proveedor, no tarifas uniformes ni presupuestos cerrados.
Este escenario ilustrativo usa una vivienda de $2 millones en la Ciudad de México y un crédito de $1.6 millones. Para la apertura supone 2% sobre el crédito, conforme al porcentaje de Hipoteca Smart, aunque debes confirmar esa base y el tratamiento fiscal en tu oferta.
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| Concepto | Estimación del escenario |
|---|---|
| Enganche del 20% | $400,000 |
| Apertura, suponiendo 2% de $1.6 millones | $32,000 |
| Gastos notariales estimados del 7% al 10% | $140,000 a $200,000 |
| Avalúo: referencia aproximada del proveedor para ese rango de vivienda en CDMX | $8,000 a $13,000 |
| Suma estimada de estos conceptos | $580,000 a $645,000 |
La suma no es una cotización de Yave y no incluye cualquier gasto adicional que pudiera corresponder al caso. No vuelvas a sumar el impuesto de adquisición si ya está contemplado en el presupuesto notarial. Si la comisión escrita resultara del 1% sobre el mismo crédito, la apertura sería $16,000; esa diferencia debe resolverse con la oferta, no suponerse como un descuento.
Solicita un desglose al notario y al proveedor antes de pagar. La explicación oficial de gastos iniciales sirve como referencia para preparar preguntas, pero el precio real depende del inmueble, la ubicación y el contrato.
Pago fijo, creciente y Smart
Una tasa fija no garantiza una mensualidad idéntica en todos los esquemas. La descripción de tipos de pago de Yave distingue estas alternativas.
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| Esquema | Qué cambia al presupuestarlo |
|---|---|
| Fijo | Yave indica que no hay incrementos de la mensualidad y que el seguro de vida se recalcula con el saldo; el desembolso completo puede disminuir. Revisa los componentes en la tabla de amortización. |
| Creciente | La mensualidad sube una vez al año entre 0.5% y 2.5%, según el contrato. Un pago inicial menor exige poder cubrir los incrementos posteriores. |
| Smart | Yave presenta un pago que incorpora seguros de vida y daños y administración. Compara el desembolso completo; no lo declares el más barato sin revisar tu oferta. |
En un escenario matemático, una mensualidad inicial de $10,000 alcanzaría $10,511.40 después de 10 incrementos anuales del 0.5%, o $12,800.85 con 10 incrementos del 2.5%. El cálculo aplica el crecimiento compuesto; no es una cotización ni predice tus ingresos. Una expectativa de aumento salarial no basta para aceptar un pago creciente.
Yave incluye un ejemplo con tasa de 8.70% en esa página. Es un ejemplo ilustrativo y no debe interpretarse como la tasa mínima disponible hoy. La oferta individual debe precisar la tasa, el incremento anual, los seguros y cualquier comisión que se pague dentro o fuera de la mensualidad.
Cómo influye el plazo en los pagos
Para estimar pagos de una deuda de $800,000, este escenario educativo utiliza la tasa nominal anual de referencia de 11.42%, dividida entre 12, con pagos mensuales iguales. No incluye seguros, comisiones ni gastos iniciales; no estima el CAT ni corresponde a una oferta de Yave.
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| Plazo hipotético | Pago mensual estimado de capital e interés | Suma estimada de pagos |
|---|---|---|
| 10 años | $11,211.05 | $1,345,326.19 |
| 15 años | $9,304.87 | $1,674,876.68 |
| 20 años | $8,487.38 | $2,036,971.54 |
Los plazos de 10 y 15 años se usan aquí para comparar efectos matemáticos; confirma cuáles ofrece actualmente tu producto. La referencia pública del CAT utiliza 20 años. El cálculo aplica amortización de una deuda a tasa fija, sin cambios de tasa ni pagos anticipados, y redondea cada resultado al final. Por eso, multiplicar la mensualidad ya redondeada puede dar una suma ligeramente distinta.
Un plazo más largo reduce el pago de capital e interés en este escenario, pero aumenta la suma pagada. Si ya tienes una hipoteca, compara también los costos de sustituirla antes de refinanciar; la guía para refinanciar una hipoteca ayuda a mantener el mismo saldo y plazo al contrastar ofertas.
Solicitud, tiempos de respuesta y seguros
Según las preguntas frecuentes oficiales de Yave, la preaprobación ofrece un estimado con la información declarada y el historial crediticio. La solicitud requiere documentos y revisión del inmueble. El expediente también requiere aprobación formal, avalúo y formalización ante notario.
El sitio anuncia plazos rápidos, pero su propia explicación condiciona la oferta a recibir la documentación correcta y completa; menciona hasta 2 días hábiles en esa situación. Una estimación inicial o ese plazo de revisión no equivalen a dinero disponible en tu cuenta ni a una fecha garantizada de escrituración. Pregunta qué etapa cubre cualquier compromiso de tiempo.
Los seguros de vida y daños son obligatorios según las preguntas frecuentes. Revisa la póliza, las exclusiones, los montos y el costo que aparece en tu esquema. Que una modalidad anuncie seguros incluidos no elimina sus condiciones ni garantiza cobertura de cualquier evento.
Al revisar los accesos el 4 de octubre de 2026, el simulador dio un error 404 y el enlace de preaprobación regresó a adquisición. Si encuentras el mismo problema, pide al proveedor que confirme un canal oficial disponible y la oferta que puede tramitar. No pagues a un intermediario solo porque prometa destrabar una solicitud.
Pagos anticipados y garantía hipotecaria
Antes de adelantar dinero, confirma por escrito si tu contrato cobra por pago anticipado, cómo se solicita y qué efecto tendrá sobre el plazo o la mensualidad. La explicación actual del proveedor no basta para prometer ausencia de penalización en todos los productos.
Yave sí explica que debes indicar al asesor que el depósito es un abono a capital: de manera habitual, un pago extra puede aplicarse a mensualidades futuras. Pide un comprobante de la aplicación y la tabla actualizada. Cubrir cuotas por adelantado y reducir capital tienen consecuencias distintas para el saldo y los intereses.
En un crédito de liquidez, recuerda que estás comprometiendo una vivienda para otro fin. La tasa debe compararse junto con la apertura, administración, seguros, plazo y riesgo de la garantía. La guía de crédito con garantía hipotecaria explica cómo evaluar ese riesgo.
Qué comprobar antes de firmar
El sitio identifica al prestamista como Yave Smart Lending SPV, S.A.P.I. de C.V., SOFOM, E.N.R. Su aviso limita la supervisión de la CNBV a los efectos del artículo 56 de la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito. Su condición de SOFOM no implica que sea un banco ni garantiza la aprobación o la conveniencia de una hipoteca. Confirma que la identidad de la entidad y el contrato coincidan con tu oferta.
Pide el nombre exacto del producto, su oferta vinculante y una tabla que detalle todos los pagos. Resuelve la diferencia de apertura del 1% frente al 2%, la base del porcentaje y los impuestos aplicables. Comprueba si el pago crecerá, cómo se cobran los seguros, qué ocurre con un atraso y cómo se aplicará un abono a capital.
Compara después una alternativa con el mismo monto y plazo. Elige con el presupuesto completo y la disponibilidad confirmada del producto, sin depender de una cifra promocional o de una promesa de aprobación.